NORMATIVA APARTAMENTOS TURÍSTICOS VALENCIA

NORMATIVA SOBRE APARTAMENTOS TURÍSTICOS O VACACIONALES PARA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

NORMATIVA ADMINISTRATIVA.  decreto-ley del Consell 9/2024 publicado el 7 de agosto.

1º SÓLO SE PUEDE ALQUILAR 10 DÍAS COMO MÁXIMO A UN MISMO CLIENTE El nuevo decreto sólo considera vivienda turística el inmueble que se alquila completo (nunca se puede arrendar por habitaciones) por tiempo inferior o igual a 10 días seguidos a un mismo arrendatario. Se diferencia así la vivienda de uso turístico de otras viviendas en alquiler de corta estancia, cuya regulación es de competencia estatal. Las viviendas que hayan sido reservadas por 11 o más días antes de la entrada en vigor del decreto (antes del 8 de agosto de 2024) pueden mantener el periodo de arrendamiento pactado hasta la finalización de ese contrato.

Además sólo puede ser vivienda turística aquella que disponga de informe municipal de compatibilidad urbanística favorable y una referencia catastral única e individualizada que deberá constar en el contrato de alquiler.

Una misma vivienda puede ser arrendada en alquiler turístico (durante 10 días o menos) durante el periodo de uso turístico indicado en el Registro de Turisme Comunitat Valenciana y alquilada con otro tipo de uso (con contratos que pueden superar los 10 días) siempre fuera de ese periodo.

2. CERTIFICADO DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

Para poder registrar la vivienda se debe disponer de un certificado que acredite que la comunidad de propietarios no impide usar las viviendas del edificio para usos alternativos al residencial, como es el turístico.

3.LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CADUCA A LOS 5 AÑOS

Toda vivienda turística debe estar inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y contar con un número de inscripción. Se debe renovar esta inscripción cada 5 años.

Si tienes una vivienda turística inscrita antes del nuevo decreto (antes del 7 de agosto de 2024), tu inscripción es válida hasta el 8 de agosto de 2029. Después tendrás que tramitar una nueva inscripción según el nuevo decreto.

Para inscribir una vivienda en el Registro o renovar su inscripción es necesario rellenar una declaración responsable sobre el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en la normativa aplicable, indicar la referencia catastral de la vivienda y el periodo del año en el que se va arrendar turísticamente y disponer del informe de compatibilidad urbanística favorable por parte del Ayuntamiento donde se ubica la vivienda.

El trámite de inscripción en el Registro sólo se puede hacer on line: Ten en cuenta que no aportar la referencia catastral o alquilar la vivienda durante más de 10 días durante el periodo indicado para alquiler turístico son algunos de los motivos que pueden hacerte perder la inscripción en el registro. Además de hacerlo cada 5 años, también se deberá tramitar una nueva inscripción en el registro cuando el propietario de la vivienda cambie. El propietario y el gestor comercial de la vivienda pueden ser diferentes. El titular en el Registro de Turismo siempre será el gestor comercial responsable de la explotación pero la persona propietaria tendrá responsabilidad subsidiaria si hay infracciones en materia de oferta ilegal o actividad clandestina y no aporta la identidad del gestor titular. Si tienes una vivienda inscrita y quieres consultar los datos que constan en el Registro de Turismo puedes comprobarlo en la web a través del siguiente enlace : https://cindi.gva.es/es/web/turisme/llistat-oficial-empreses-turistiques

4. NUEVA DECLARACIÓN RESPONSABLE CADA 5 AÑOS

Para renovar la inscripción en el registro, se debe actualizar la declaración responsable un mes antes de la finalización del periodo de validez de 5 años aportando informe de compatibilidad urbanística actualizado. Los datos a actualizar en la nueva declaración responsable varían en función de si la vivienda está registrada desde antes o después de la entrada en vigor del nuevo decreto. También son diferentes los datos que se deben aportar si la vivienda se registró antes de la entrada en vigor de la Ley de Turismo de 2018 (antes del 8 de julio de 2018). Los inscritos antes del 2018 únicamente necesitan hacer una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos mínimos indicados en el Anexo III del nuevo decreto referentes a accesos, instalaciones, dimensiones mínimas y dotaciones. Una vez presentada la declaración responsable para inscribir la vivienda, la actividad como alojamiento turístico debe comenzar en dos meses.

5. INFORME DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA FAVORABLE MÁS FÁCIL

Para agilizar la obtención de la compatibilidad urbanística, el nuevo decreto contempla la posibilidad de solicitarlo directamente al Ayuntamiento o presentar en su lugar un certificado emitido por alguna de las Entidades Colaboradoras de la Administración Municipal en la Verificación Urbanística (ECUVs), que están registradas en la Conselleria de Medio Ambiente, Infraestructuras y Territorio, siempre y cuando el planeamiento municipal indique zonas diferenciadas y previsiones sobre las viviendas turísticas.

Este certificado tiene la misma validez que el informe municipal y debe reflejar el mismo contenido: datos esenciales de identificación del inmueble, incluida la dirección completa, su referencia catastral única e individualizada, la clasificación del suelo y el uso urbanístico permitido.Si la vivienda turística está en suelo no urbanizable, además de la compatibilidad debe tener una declaración de interés comunitario.

6. UBICACIÓN EXACTA DE LA VIVIENDA Y NÚMERO DE REGISTRO EN TODA LA PUBLICIDAD

En todo tipo de publicidad, se debe indicar la localización exacta de la vivienda y su número de inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. No indicar esta información será considerado una infracción grave. Además, tanto en el Registro de Turismo como en el contrato de alquiler turístico debe constar la referencia catastral única e individualizada del inmueble. Si la vivienda no dispone de esa referencia en el Registro, se la dará de baja a partir del 31 de diciembre de 2024.Igualmente se debe exhibir, bien a la entrada o bien en el interior, el distintivo de vivienda turística con el número de registro y el logotipo de la Comunitat Valenciana.

7. NORMAS DE CONVIVENCIA Y USO

Toda vivienda turística debe disponer de unas normas de régimen interno que incluyan:

·       Las normas de convivencia de la comunidad de vecinos

·       Las condiciones de uso de los servicios e instalaciones

·       El régimen de admisión de animales domésticos

Estas normas son de obligado cumplimiento para los clientes y por ello el propietario o titular de la actividad debe facilitarles un formulario para que conozcan las normas y acepten expresamente su cumplimiento.

8. SE PROHIBE LA ENTREGA DE LLAVES EN CAJETINES EN LA CALLE

El decreto prohíbe entregar las llaves a los turistas a través de cajetines ubicados en la vía pública.

Igualmente la vivienda turística debe tener un servicio de limpieza y cambio de lencería y un servicio de reparaciones y mantenimiento. No es posible la mera indicación de un profesional o empresa que realice la reparación.

9. DIMENSIONES Y SERVICIOS MÍNIMOS

Las viviendas turísticas deben cumplir las dimensiones mínimas que la normativa obliga a cualquier vivienda de uso residencial. Igualmente deben garantizar las mismas condiciones de iluminación y ventilación. El decreto especifica en su Anexo 3 todas las instalaciones, servicios, dotaciones y accesos que deben tener obligatoriamente las viviendas de uso turístico. Deben disponer de plano de evacuación del edificio en la puerta o instrucciones de emergencia en varios idiomas, ascensor a partir de cuatro plantas; entrada de clientes, en el caso de viviendas situados en bajos y teléfono de atención 24 horas. Deben contar con tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje, agua caliente, listado de teléfonos de urgencia y de interés situado en lugar visible, refrigeración y calefacción al menos en sala de estar-comedor o sala de estar-comedor-cocina, conexión a internet, salvo que la vivienda se ubique en zona geográfica sin cobertura, botiquín primeros auxilios, e información detallada del centro médico más próximo, entre otros. Toda vivienda turística debe tener lavadora automática a no ser que el edificio tenga lavandería común a disposición de los clientes. Las cocinas tendrán al menos frigorífico, plancha eléctrica, horno/microondas, extractor de humos y mínimo dos fogones eléctricos cuando la vivienda no exceda de cuatro plazas. A partir de cinco plazas, deberá tener tres fogones o más. El decreto da un plazo de 5 años para poder adaptar las viviendas turísticas actuales a los nuevos requisitos.

10. MULTAS Y RESPONSABILIDAD

El decreto contempla infracciones graves y muy graves con multas de hasta 600.000 euros. Se considera una infracción muy grave el alquiler por habitaciones o la sobreventa de plazas. Es una infracción grave no informar de la ubicación exacta de la vivienda y del número de registro en toda la publicidad, no comunicar reglamentariamente el cambio de titular o no facilitar los datos del titular de la actividad.  

NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY ORGÁNICA 1-2025 DE 2 DE ENERO.

A partir del 3 de abril de 2025 se aplicará la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia (SP/LEG/44145), la Disposición final cuarta, ha modificado el art. 7 añadiendo el párrafo 3, y el 17.12 estableciendo que, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ninguna vivienda podrá destinarse a usos turísticos, de tal manera que, si algún propietario pretende ejercer este tipo de actividad, deberá solicitar el correspondiente permiso a la Junta, quién podrá autorizarle el uso, siempre que así lo acuerden las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Así, desde este momento, los propietarios deben saber que, si su vivienda forma parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con independencia de las limitaciones impuestas en el Título Constitutivo, incluso, aunque ninguna existiese, por Ley, ya no tendrán la posibilidad de poder destinarla a uso turístico, salvo que, la Junta, mediante el correspondiente acuerdo comunitario, así lo permita.

Además, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice esta actividad, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, es decir, se considera una actividad prohibida, en este caso por Ley.

Todo ello, teniendo en cuenta que, al no aplicarse esta norma con efectos retroactivos, los propietarios que ya estén ejerciendo esta actividad, la pueden seguir llevando a cabo, si bien, en estos casos, se permite que, por este mismo acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, se pueden incrementar hasta el 20% de los gastos comunes. Así, si se aprueba en nueva Asamblea, con dichos porcentajes de propietarios y cuotas, el incremento será a partir de dicho momento, aplicable para todos los que desarrollen esas actividades, bien porque ya lo estén haciendo o porque obtengan la licencia después, en este caso, y tras la reciente reforma, siempre que la Comunidad así lo permita.

El incremento será, si así se decide, para todas las viviendas dónde se desarrolle esta actividad, sin tener en cuenta cuando se obtuvo la licencia, pero solo será aplicable desde el momento de la adopción del acuerdo.

Por lo expuesto, tanto los propietarios, como las Comunidades, deben tener en cuenta que:

·       Hasta el 3 de abril de 2025, salvo que exista prohibición estatutaria, se podrá destinar cualquier vivienda a uso turístico.

No obstante, no debemos desconocer que el TS en sentencias, 105/2024, de 30 de enero. Recurso 9853/2021, (SP/SENT/1208723), 1671/2023, de 29 de noviembre. Recurso 3508/2019 (SP/SENT/1203167) y 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021 (SP/SENT/1203166), ha estimado que, el uso de las viviendas para uso turístico, se considera una actividad empresarial, por lo que, si no está permitida en los estatutos, se podrá prohibir por la Comunidad, asimilando, por ejemplo, como señala la primera de las resoluciones citadas, la actividad de alojamiento turismo, con la de hospedería, por lo que, aplicando la cláusula estatutaria, procede el cese de esta actividad, vivienda de uso turístico. Además, mediante el correspondiente acuerdo adoptado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, la Comunidad puede prohibir el citado destino.

·       A partir del 3 de abril de 2025, está prohibida esta actividad en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Por lo que, si algún propietario pretender su desarrollo, deberá solicitar permiso a la Comunidad, que podrá concederlo siempre que se alcance el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes sino también de los propietarios ausentes. Todo ello, con independencia de que se cumplan los requisitos administrativos necesarios a estos efectos que, además, no vinculan a la Comunidad, y desde luego, como señala la nueva Disposición adicional segunda, “aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»